深圳前海和深圳湾，未来哪里房价高呢？这两个板块非常的像，都是在南山，都是近20年来深圳填海造路的地方，都是科技密集型企业、资金密集型企业和人才密集型企业进驻的地方，前海基本上以商务办公为主，深圳湾是区域统筹式的，整体谋划式的住宅供应，有非常完整的居住体验。而前海的居住配套是个案式的，散点式的，碎片式的，无法形成集群效应。此外深圳湾还有一线景观，且超低容积率，有豪宅的基因，更适合改善或者是终极置业。而前海缺乏景观，容积率普遍偏高，更适合刚性需求。
2023年，深圳改善豪宅必涨,继金融救市16条、恢复房企融资功能、万亿大输血后，官方对于楼市的定调，又有了大变化。深圳改善型豪宅很稀缺，这类资产对地段、配套、景观、户型、品质等都有很高的要求，难得一遇。就算今年市场被严重压抑，但城市核心的改善豪宅依然走出了独立行情，比如海德园、招商玺、深铁懿府等改善豪宅，都开盘爆卖，足以见这类资产的韧性和实力。
如今楼市分化加剧，不论是城市潜力，还是房产品质，未来都将会是影响房价潜力的重要因素，所以买房一定要注意筛选。豪宅注重圈层，改善房注重空间，刚需房注重功能。涨价去库存目前只适合高能级城市，高能级城市居民在获得资源、平均收入方面都有一定的优势，而低能级城市更应该先补足基本收入，让收入驱动房价回暖，才是正道。历史上豪宅市场跟刚需+改善市场，出现过很多次背离，主要在于富人追求避险，而非富人集群更源于居住。
为什么深圳福田香蜜湖、深圳湾的一线景观豪宅能卖到30万/平，盐田的一线景观豪宅，只能卖到7-8万/平？因为远离城市中心的山、海、湖等自然资源，价值是有上限的。记住，离城市中心越远、城市级别越低，自然生态资源的价值也就越低，如果离开深圳去到惠州，很多海景房连1万/平也卖不到。
