迫于产业发展需求和城市资源环境之间日益突出的矛盾，深圳工业用地发展在国内率先进入了一个“转型期”。而进入粤港澳大湾区时代，深圳工业用地的发展更是迎来了更多的机遇与挑战。
一深圳市工业用地发展概览
截止1984年底，深圳城市建设用地面积达38平方公里，其中工业用地不到3平方公里，主要集中在罗湖－上步地区和蛇口－南头地区，其中较大的工业区有上步、八卦岭、水贝和莲塘等。
“六五”期间（1979～1985），深圳工业增加值年均增长率高达88％［1］，工业构成主要以电子、服装、纺织、皮革等劳动密集型行业为主。或称“三来一补”制造业。
高新技术制造业空间增加，三来一补产业开始消退。
赛格集团经营大陆首家专业电子市场，上步工业区开始向专业电子信息园区和交易市场转型。
深圳科技工业园、中国科技开发院、高新技术工业村合并成为深圳高新技术产业园区。
1994年，深圳市工业用地为82。3平方公里［2］。
1993年深圳市停止登记三来一补产业。
2005年以后，金融与房地产市场大热，大量本应投入到制造业的资金被抽走或截流［3］。
2013年以后，在发达国家制造业回流和新兴经济体双重挤压下，深圳外贸出口连续三年负增长。
2004年-2016年期间，深圳第二产业增加值每年以一个百分点的速度下降。第二产业对GDP的贡献率从超过50%，至2013年后稳定在40%左右。
2015年，工业用地的规模在达到峰值的316平方公里后，也下降至目前的273平方公里左右。
2010年之前，深圳城市更新以城中村改造为主，随着城中村改造的难度日益加大，工业用地的改造成为市场热点，城市更新对深圳市的工业用地产生了极大的影响。
2011年-2014年，全市工改商和工改居项目占比接近60%。
随着对产业空心化的担忧加剧，政府加强了工改商、工改居类项目的限制，工改工项目因此相应提升。由于市场居住类物业的利润丰厚，大量M0［4］空间被改造为商务公寓，实质上并未起到提升产业空间的作用。
