深圳新房看着香，吃不到是大概率，近几年来深圳新房供应量下降，但需求在不断增加，也导致深圳房价不断上涨！ 新房因为限价的原因，从去年至今绝大部分都需要抽签才能购买，也成为深圳房地产的主要话题。当一件事的概率低于10%，就可以忽略。低于30%，就是小概率了。深圳也在不断的修正新房抽签的办法，从最开始的原始抽签，到后来的积分制入围，到积分还在不断的调整规则，核心的目的还是减少抽签的人数。 目前的积分规则做了几次优化，已经比较人性化。尤其对于新获取购房资格的无房年轻人，友好了很多，让这些刚需无房户有了和多年深户无房户公平竞争的资格。随着深圳几个热门网红楼盘陆续入市，几年热门楼盘明显减少和降温，新房也开始进入平稳期，回复正常的市场状态。整体看关内几个区的新房仍是屈指可数，在关内置业，二手房仍旧是主流。
公寓因为5年限购，以及一些交易税费较住宅多，在市场受到的交易歧视比较严重。因为升值幅度小，公寓的投资功能进一步缩小。
公寓在深圳已经有很多年的历史，早期罗湖有很多，后来香蜜湖东海的公寓高端化了一把，之后龙华的九钻等公寓点燃了深圳人民投资的热情，几年卖了几千套，随着市场西进，福永新展览馆的公寓也持续的销售着，去化惊人。
但最近3年，深圳的公寓价格持续的低迷，不仅大大跑输了住宅的涨幅，甚至连通胀都没跑赢。并不在于公寓没有价值，也不是租金出了问题，其实深圳很多公寓的居住属性还是不错的，出租回报也是大幅高于住宅，但在涨幅上就是严重不行。
原因是多方面的，有二手交易税费多于住宅的因素，有按揭成数低于住宅但贷款利率上浮10%的因素，有5年限售的因素，有没有学位的因素。
最大的因素是心理因素，就是这些综合因素所带来的一个心理预期，公寓成本高，不涨。
其实在2018年以前，公寓的回报还是不错的，只是相比同时期的住宅来看，住宅涨的实在是太快了，所以大家只要有资金有名额，都会买住宅。一段时间下来，公寓的这些弊端就被更放大了，和住宅的涨幅相比就更慢了。
房地产虽然坚挺，但买涨不买跌的心理影响实际是很大的。过去20年几轮调控下来，大家慢慢形成了长期看涨的心理预期，但在2015年以前，很多人可不都是这样想的，几轮调控，很多人都是有看破红尘的看跌心态的。
一是大户型的居住体验比较好的公寓，价值将会受到市场新的评价。在购房名额被卡死的背景下，很多改善居住的需求没办法实现，很多富裕家庭又不愿意卖掉住宅，此时一些大户型（150平米以上）公寓的居住属性就体现出来，一旦不是以投资目的来购买公寓，公寓的价值就会提升。
二是一些具备学位属性的公寓价值将会释放。随着大学区的实施，同时各方政策都在鼓励对公寓的一些居住属性要和住宅同等或接近，以解决深圳住宅供应不足的问题，比如公寓目前的通燃气政策已经放开，一些学位相对宽松的片区，公寓也是可以申请学位。这些就是价值点。
在购房名额收到政策严格限制的背景下，深圳土地供应的不平衡又是常态，2020年延续的新房抽签不会成为未来深圳购房的主流占比，二手房交易虽一直受到打压，但必然还是深圳的交易主流。公寓的价值被心理因素主导受歧视，但一些新的价值点也在酝酿之中。
有购房名额的朋友，继续去关注喜欢区域的新房推盘计划，提前了解积分政策，做好准备去迎接运气的到来。
